2021年1月1日起，加裝電梯新政正式實施
《中華人民共和國民法典》將于2021年1月1日起施行。
根據(jù)《中華人民共和國立法法》第八十八條的規(guī)定，法律的效力高于行政法規(guī)、地方性法規(guī)、規(guī)章。如果現(xiàn)行既有住宅加裝電梯管理辦法中關于業(yè)主表決比例的規(guī)定與《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定不一致的，從2021年1月1日起，既有住宅增設電梯的業(yè)主表決比例應依照《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規(guī)定執(zhí)行，即業(yè)主申請增設電梯應當由專有部分面積占比三分之二以上的業(yè)主且人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，并應當經(jīng)參與表決專有部分面積四分之三以上的業(yè)主且參與表決人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。
既有住宅加裝電梯，確實是一項惠及百姓、廣受歡迎的“民生工程”，大多數(shù)居民從大局出發(fā)，按照“有利生產(chǎn)、方便生活、團結協(xié)作、公平合理”的民法精神，給予支持配合，使很多既有住宅樓包括老舊小區(qū)單元安裝了電梯，告別“爬樓難”，極大方便了出行，讓人民群眾獲得了“上上下下”的幸福。
然而，全國各地既有住宅加裝電梯工程呈現(xiàn)進展不一、效果差異等不同狀態(tài)，究其原因在于對加裝電梯涉及的政策支持、法律適用、入戶技術、安全保障和協(xié)同推進等問題是否得到系統(tǒng)的考量和解決。
1政策支持
國家對既有住宅加裝電梯總的方針和宗旨是“服務老齡社會，鼓勵加裝電梯”。
2018年，國務院將既有住宅加裝電梯寫入政府工作報告中。2019年7月，住房和城鄉(xiāng)建設部有關負責人在國務院新聞辦舉行的政策吹風會上鼓勵有條件的地方加裝電梯。各省、自治區(qū)、直轄市和部分市縣分別制定了有關既有住宅加裝電梯的指導意見或具體實施辦法，明確了政策和相關要求，規(guī)范了審批流程和配套監(jiān)管服務。
然而，在實際推進過程中，也有少數(shù)地方政府扶持力度不夠、牽頭力度不足、審批程序多，造成居民加裝電梯訴求協(xié)調難，成功加裝電梯數(shù)量少。對于多層住宅加裝電梯遇到的新情況、新問題缺乏有效的解決辦法，出臺的具體實施細則不具體，一知半解，不切實際，可操作性差。
2法律適用
去一些地方對既有住宅加裝電梯實行“一票否決制”，居民意見不一成為既有住宅加裝電梯的最大障礙。尤其是一樓住戶以擔心電梯有噪音、影響通風采光、存在安全隱患、房價貶值等不同理由，對加裝電梯持消極態(tài)度，有的甚至強烈反對或設阻，致使一些既有多層樓房無法加裝電梯。
既有住宅加裝電梯，涉及到相鄰關系的處理，應盡可能讓全體業(yè)主達成共識，協(xié)調利益，和諧推進，把加裝電梯這種惠及民生、增進居民幸福感的民生大事做成惠民工程、和諧工程、共贏工程。
當然，少數(shù)住戶持消極態(tài)度甚至反對意見，從法律上講并不必然影響對既有住宅加裝電梯工程的推進。
在《民法典》生效實施之前，只要滿足《物權法》第76條規(guī)定的“雙2/3”即可對加裝電梯工程予以報建和推進實施�！段餀喾ā返�76條第一款第（六項）規(guī)定“改建、重建建筑物及其附屬設施”“應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總人數(shù)三分之二以上的業(yè)主同意。”既有住宅加裝電梯顯然屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”，需要“雙2/3”同意。
以六層既有住宅一個單元12戶專有部分建筑物總面積1200平米為例，只要達到專有部分建筑物面積800平米業(yè)主和8戶業(yè)主同意即可。
2021年1月1日生效實施的《民法典》，降低了對既有住宅加裝電梯這項“改建、重建建筑物及其附屬設施”業(yè)主表決同意的門檻。
同樣以六層既有住宅一個單元12戶專有部分建筑物總面積1200平米為例，在獲得專有部分建筑物面積800平米業(yè)主和8戶業(yè)主參與表決的基礎上，只要達到參與表決的“專有部分建筑物面積800平米業(yè)主的3/4（600平米）和參與表決的8戶業(yè)主的3/4（6戶）的同意”，即滿足了法定比例。
通過對《民法典》第278條和《物權法》第76條的比較，在前述12戶專有部分建筑物總面積1200平米的事例中，我們不難看出，《民法典》生效實施后，參與表決的專有部分建筑物面積和參與表決的業(yè)主與依照《物權法》第76條規(guī)定要求的800平米和8戶業(yè)主（“雙2/3”）比較降低到了600平米和6戶業(yè)主（雙“1/2”）。
各級政府、有關組織和人民法院都要按照《民法典》“總則編”和“物權編”有關規(guī)定積極作為，不能任由少數(shù)居民“任性”而阻礙加裝電梯這一民心工程的順利推進，更不能因為少數(shù)住戶“不同意”就讓人民群眾“上上下下”的幸福夢成為空想。
對不支持配合的少數(shù)住戶，多數(shù)意愿住戶應當盡最大努力做好說服勸導工作，實在無法協(xié)調的，可向所在社區(qū)或政府職能部門反映，由社區(qū)或政府職能部門調解或申請有關組織調解，力爭促成全體業(yè)主同意。對加裝電梯反對并設阻的業(yè)主，可由同意加裝電梯的多數(shù)意愿住戶訴請人民法院判決支持加裝電梯，排除妨礙，并按照樓層比例分擔費用。對不自動履行判決的，可申請人民法院強制執(zhí)行。
當然，按照一些順利加裝電梯單元的習慣做法，對一樓住戶可不要求分擔任何費用，對其他樓層暫時不參與的住戶，可采取暫不發(fā)放電梯乘坐卡的辦法，允許其今后補繳費用后再使用電梯。
對少數(shù)業(yè)主以所謂影響通風、采光、安全隱患、房價貶值等不同理由訴請阻止加裝電梯的，人民法院應做好調解工作，或駁回其訴訟請求。
3入戶技術
既有住宅加裝電梯是一項技術性很強的項目工程，尤以電梯入戶方式為技術難點。
加裝電梯入戶方式過去一般有平層入戶和錯層入戶兩種。
平層入戶方式加裝電梯對房屋戶型有嚴格要求，只有樓道兩邊是住戶客廳或陽臺才可在相應位置重新開門實現(xiàn)平層入戶，同時對原有裝修產(chǎn)生一定破壞，工程量和施工難度較大，很多樓棟無法選擇此種入戶方式。
鑒于戶型條件的限制和直接開門入戶工程偏大等原因，目前在全國，加裝電梯大多數(shù)無法選用平層入戶而不得不選用錯層入戶方式。即加裝電梯后電梯停在樓道休息平臺，住戶需上半層或下半層才能入戶。
錯層入戶方式最大的缺陷就是無法解決老、弱、病、殘、孕、幼的等急需電梯人群的自由出行問題，不符合國家倡議的“服務老齡社會，鼓勵加裝電梯”的核心宗旨要求。
4協(xié)同推進
首先，各級人民政府、社區(qū)組織或小區(qū)業(yè)主委員會，要加大推進老舊小區(qū)加裝電梯工程所涉及的民法典有關規(guī)定的宣傳力度和工作推進力度。
設區(qū)的市一級人民政府可出臺實施細則，并統(tǒng)一制定各樓層費用分攤的比例，以利改造安裝電梯時相關住戶計算費用分擔，也可供基層調解組織或人民法院調解或裁判糾紛時參考。各級政府應加強對小區(qū)改造、電梯加裝這項工作的統(tǒng)籌和指導。雖然最終應由業(yè)主委員會或樓棟單元住戶自主協(xié)商決定，但政府必須注重引導而不能讓這項民生工程成為“無政府”狀態(tài)。尤其街道和社區(qū)要在這項工作中發(fā)揮作用。區(qū)縣住建部門作為主管部門是加裝電梯的具體執(zhí)行和協(xié)調推動者。
其次，對單位職工宿舍的電梯加裝工程，各單位要切實擔負起領導、統(tǒng)籌、協(xié)調、監(jiān)管和服務職責，有力推動加裝電梯工程的順利實施。
第三，有條件統(tǒng)一協(xié)調加裝的小區(qū)，應發(fā)揮業(yè)主委員會和物業(yè)服務公司的組織、協(xié)調和推動作用。
從法律上可按照《物權法》第76條規(guī)定，達到“2/3以上業(yè)主同意”即可啟動推進，而不必拘泥于全體業(yè)主同意，搞“一票否決”。2021年1月1日《民法典》生效后，則按《民法典》第278條規(guī)定“2/3以上的業(yè)主參與表決”和“經(jīng)參與表決的3/4以上的業(yè)主同意”的精神來決定大力推進。對少數(shù)反對住戶努力做好法律宣傳、思想引導、利益協(xié)調和矛盾化解工作，實現(xiàn)和諧共贏。
第四，對規(guī)模較大或不具備統(tǒng)一加裝的小區(qū)，可以樓棟單元為單位，召集本單元全體住戶會商。
經(jīng)到達2/3以上業(yè)主參與表決和參與表決3/4以上業(yè)主同意形成加裝電梯相關問題協(xié)議，申請報建取得電梯加裝許可。街道、鄉(xiāng)鎮(zhèn)和社區(qū)、村支兩委要鼓勵、引導各小區(qū)樓棟單元推選一批熱心公益、公道無私、樂于奉獻、善于協(xié)調的業(yè)主代表，擔負起宣傳溝通、組織推動、內(nèi)外聯(lián)絡、民主監(jiān)管等職責，發(fā)揮主導作用，以使電梯加裝這項民生工程得到順利推進。
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